Resolución Miscelánea Fiscal para 2026
Regla 3.21.2.12: Fideicomiso dedicado a la adquisición o construcción de inmuebles que invierte en torres de telecomunicaciones móviles
En pocas palabras
Un fideicomiso que invierte en torres de telecomunicaciones móviles cumple el requisito de la fracción II del artículo 187 de la Ley del ISR si reúne siete requisitos, entre ellos: colocar sus certificados entre el gran público inversionista, destinar las torres exclusivamente a su explotación comercial y percibir directamente esos ingresos. Si el inmueble no es del fideicomiso, debe haber un contrato de arrendamiento de mínimo diez años. Si deja de cumplir cualquier requisito, pierde el trato de fideicomiso inmobiliario. El diferimiento del ISR del fideicomitente termina al enajenarse las torres, dejar de ser útiles o salir del patrimonio; paga dentro de los quince días siguientes.
Preguntas relacionadas
- ¿Qué requisitos debe cumplir un fideicomiso que invierte en torres de telecomunicaciones móviles para ser fideicomiso inmobiliario?
- ¿Cuándo termina el diferimiento del ISR por aportar torres de telecomunicaciones a un fideicomiso y en cuánto tiempo se paga?
- ¿Qué pasa si un fideicomiso con torres de telecomunicaciones deja de cumplir alguno de los requisitos?
Resumen escrito con IA a partir del texto oficial; el texto oficial es el que vale.
Para los efectos del artículo 187, fracción II de la Ley del ISR, se considerará cumplido el requisito a que se refiere dicha fracción cuando el fideicomiso que invierta en torres de telecomunicaciones móviles, cumpla con los requisitos siguientes:
I. Los certificados de participación que emita sean colocados entre el gran público inversionista conforme a la regla 3.21.2.10.
II. Las torres de telecomunicaciones móviles se destinen exclusivamente para su explotación comercial, a través de contratos para la prestación del servicio de acceso y uso compartido de infraestructura, para su uso, operación, explotación, funcionamiento y aprovechamiento como emplazamiento para infraestructura activa y pasiva de radiocomunicaciones.
III. El fideicomiso perciba directamente los ingresos provenientes de los servicios de acceso y uso compartido de infraestructura de las torres de telecomunicaciones móviles a que se refiere la fracción anterior. Los ingresos distintos a los referidos en esta fracción que perciba el fideicomiso no tendrán el tratamiento fiscal establecido en el artículo 188 de la Ley del ISR.
IV. Se cuente con el contrato de arrendamiento del bien inmueble en donde sean instaladas las torres de telecomunicaciones móviles en las que invierta el fideicomiso, con una vigencia mínima de diez años a partir de la fecha en que se realice la inversión del fideicomiso cuando dicho bien inmueble no forme parte del patrimonio del fideicomiso.
V. Se establezca o adicione una cláusula específica en el contrato de arrendamiento a que se refiere la fracción anterior, mediante la cual, se permita la inversión del fideicomiso en las torres de telecomunicaciones móviles, sin afectar los derechos patrimoniales del arrendador sobre el bien inmueble objeto de dicho contrato.
VI. Cuando el bien inmueble en donde sean instaladas las torres de telecomunicaciones móviles sea propiedad de la misma persona que es propietaria de las torres o cuando el arrendatario del bien inmueble adquiera los derechos sobre la propiedad, aprovechamiento, uso o goce, total o parcial, de dicho bien inmueble, se permita la inversión del fideicomiso en el bien inmueble o sobre los derechos del mismo.
VII. Que el instrumento público en el que conste la aportación de las torres de telecomunicaciones móviles al patrimonio del fideicomiso, señale el valor al que dichas torres fueron aportadas y la determinación del ISR causado a diferir, a la fecha en la que se efectuó la citada aportación. Sin perjuicio de lo establecido en esta fracción, la fiduciaria conservará y mantendrá a disposición de las autoridades fiscales la documentación comprobatoria de la determinación del ISR causado.
Los contribuyentes que opten por aplicar esta regla, deberán cumplir con los demás requisitos a que se refieren los artículos 187 y 188 de la Ley del ISR.
Cuando deje de cumplir cualquiera de los requisitos anteriores, el fideicomiso de que se trate dejará de ser considerado como un fideicomiso inmobiliario a que se refieren los artículos 187 y 188 de la Ley del ISR y tendrá el tratamiento fiscal que corresponda, en los términos de las disposiciones fiscales que resulten aplicables.
La inversión en las torres de telecomunicaciones móviles, realizada por el fideicomiso en los términos de esta regla, podrá considerarse para el cálculo del porcentaje de inversión del patrimonio del fideicomiso, de conformidad con el artículo 187, fracción III de la Ley del ISR y la regla 3.21.2.4.
Para los efectos de la regla 3.21.2.4., el valor de las torres de telecomunicaciones móviles que formen parte del patrimonio del fideicomiso de que se trate se determinará conforme al procedimiento establecido para actualizar el costo comprobado de adquisición de los bienes muebles a que se refiere el artículo 124 de la Ley del ISR, salvo que el bien inmueble en donde sean instaladas dichas torres también forme parte del patrimonio del fideicomiso, en cuyo caso el valor de las torres referidas se calculará como parte del costo de construcción de dicho bien inmueble.
Para los efectos del artículo 188, fracción XI de la Ley del ISR, el diferimiento del pago del impuesto causado por la aportación de las torres al fideicomiso terminará cuando el fiduciario enajene dichas torres, cuando las torres dejen de ser útiles o cuando por cualquier motivo o circunstancia dejen de estar en el patrimonio del fideicomiso, debiendo el fideicomitente que las haya aportado pagar el impuesto dentro de los quince días siguientes a aquel en que se actualicen los supuestos antes mencionados.
LISR 124, 187, 188, RMF 3.21.2.4., 3.21.2.10.